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买房不能只看房,“住得好”离我们还有多远?

文章来源:新华社思客 | 发布时间:2017-08-28 11:33

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标准化解决不了住得好不好的问题,住得好需要个性化和多样化。

  近来,房地产行业最大的热点之一,恐怕是“租售同权”了。

  住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

  一时间,舆论再次聚焦到房价、买房等相关话题上。这么多年来,大众一直忙于谈论房地产,谈论房价,却鲜有人认真对待居住。

  为什么会发生这么壮观而滑稽的一幕?当一种物品的存在只有“价格”被关心的话,放眼整个人类历史,哪一样不是昙花一现?卖官鬻爵时代的官位、全民炒股时代的股票、通货膨胀时代的纸币、还有经济史上臭名昭著的郁金香。

  价格会转瞬即逝,可居住本身却是永恒的。价格高低与住得好不好,没有直接关系。“住得好不好”是一个更为复杂而宏大的问题。

房子多了就能住得好吗?

  物品不是因为本身被关注,它就可以轻易而毫无知觉地被替代或抛弃。

  一种正常的商品,一种人人应享的物品,比如住房,在结构上就应当有合理的层级。有大众消费所不及的部分、有大众消费换手率较高的部分、有不为大众消费却保障少数人权益的部分。

  为什么欧洲很少发生房价暴涨暴跌,原因正在于此。

  20世纪,欧洲的住宅构成中,公共福利住房、市场出租住房、商品自由住房三者均衡发展,这是符合人口结构和经济特征的产品组合方式。

  中国房地产改革至今,渴慕构建一种稳定结构,虽心向往之、身却从未至。

  1949年之前的城市,市场出租住宅占大头;

  1949年到1979年,公共住房体系建立,公共福利住房占绝对权重;

  1979年之后,尤其是1998年房改之后,商品住宅迅速占据了住房供应的主导地位。

  如今,在地价、房价狂飙突进的前提下,若没有经济能力和动力推动公共福利住房和市场出租住房发展,要三分天下有二,显然比较困难。

  “十二五”期间大力发展的保障房,已然处于用好存量的阶段,当前国家又在调动社会资源发展租赁市场,可谓恰逢其时。

  租赁住房最接近居住本质。这就需要拿出一揽子的方案,解决所有与居住者相关的公平与效率问题。

  这一次从各地政府出台政策来看,值得点赞,配套政策方向很好,期待落实。

  一是同屋同权,租房与买房在户籍、就学、医疗、社会福利等方面权利相同或相近;

  二是租房人权益保护,即房屋租赁合同要保证稳定长效,避免房租和租期随意变更;

  三是租房事业扶持,参与的企业或非盈利机构,享有税收、贷款和土地等优惠措施。

住房标准化是一把双刃剑

  我国在 2008 年之前,有巨大的住房需求。人们渴望从老式居住环境中搬出来,是因为急于摆脱陈旧和缺失的设施、拥挤和阴暗的房间、不便的公共厕所、狭小简易并且共用的厨房,搬到具有独立卫浴、厨房和阳台的居住空间,从门卫到电子锁、从花园绿地到封闭设施、从宽敞明亮的居室到配置齐全的家具等一一具备。

  然而,物质上的满足一旦成真,人们很快就在精神迷失了方向,被冰冷淡漠取代。

  这种缺失,建筑形态本身难辞其咎。社区的的沉闷、枯燥、压抑、反人性广受诟病。

  这个时候大家把目光齐刷刷地转向欧洲,建筑形态本身要改变,开发商们要勇于担当。

  是时候把人的活动植入城市规划和建筑营造本身。扬·盖尔在《交往与空间》一书中指出的,有品质的居住,包括三种形式活动的有机融合:必要性活动、自发性活动和社会性活动。

  必要性的上学、上班、购物,乃至扔垃圾。你没得选择,都要做。

  自发性的散步、观望、晒太阳等,你可以选择参与,也可以放弃。

  社会性的交谈、儿童游戏、兴趣交流,取决于你所住的地方是否提供了便利。

  曾经有媒体报道过,北京的一对夫妇,为了抵抗都市标准化住房的沉闷和无聊,在郊区买下房子,把房子改造成自己理想模样。他们的房子在网络上掀起追捧热潮。

  他们的房子把中国传统的乡村建筑、北欧和美式田园的装修风格与乡村的自然环境在民居改造中融为一体。被改造后的乡村空间展现了一个理想的家庭秩序,城市标准住房中“厨房-客厅”的“后台-前台”关系被打破,厨房可作为母亲劳作、儿童玩耍、闲暇观光之用,也有现代家庭关系的表达。

  他们在改造乡村空间的实践中,制造着有关美食、店铺、家居、艺术、旅行与运动话题的创意短片,甚至成为网络视频的拍摄背景,共同消解了城市社区生活的封闭窒息。

  未来可见,标准化解决不了住得好不好的问题,住得好必然需要后福特主义时代的个性化和多样化,不只是住宅产品层面,从社区到城市,都要做到多样化和个性化。

住得好,前提是要建得好

 这么多年来,我国经济发展方式转变收效甚微,房地产也是在新路跑旧车。这一切都投射在住宅产业化上。没有好住宅,怎么住得好?没有好的住宅建设体系,又怎么能住得好。

  我们所理解的住宅产业化,依然是西方社会几十年前的旧模式,不是为了应用新科技,而是补所谓环保的短板。住宅产业化的装配式住宅不过是一百年前的福特主义的绝响,一种标准化的思维——大规模的工厂、机械化的生产线和重复不变的生产过程。

  可现实却是另一副面孔,从1970年代起,世界已进入后福特主义时代。定制化、多元化、分散化、灵活化成为新的模式。

  同样是住宅产业化的箩筐,我们执着于住宅产业化和装配式,但是日本的行动比我们先进许多。日本的住宅产业化侧重于对“家”的工业化武装,是新型工业化语境下的居住思考。“家”的概念与社会、经济、技术等方面一系列看似独立的问题联系在一起,产业化、工业化都是从具体的生活层面,主动回应并甚至尝试解决这些问题。

  住宅的核心问题是“家”,所有的工业化举措是为了家更美好。

  在当前日本的住宅观念里,“家”是包括一切与生活相关的产业总成。包括房地产、家电、建筑设备设施、建筑材料等居住紧密相关产业,还包括外围诸如交通、食物、能源、医疗等行业。居住是一系列庞大产业的交叉点,在这个点上蕴含着新的可能。

  “家”的生活不是割裂技术的拼接,不是互联网、智能家电、装配式住宅的叠加,而是从源头上,用产业化思维集成解决,更不是紧盯着房地产业周边GDP飙升,进而忽略了对居住的关怀和关照。

  比如以家电驰名中国的日本品牌松下,当前发力养老市场,其养老家居和养老住宅营造,不仅领先中国,更遥遥领先世界。《日经新闻》于发布的 2017 年第一季度日本最佳新商品排行榜显示,松下一款能够将轮椅直接从床拆分而出的新品获得第一。

  为什么家电企业能在住宅产业里,占据总供应商的角色,主要是因为日本是用一个家产业武装居住,而不是分解成那么多相互割裂的产业。

  所有人的居住,何尝不是围绕着家和家人的吗?

  住得好,自然应该家好,人也好。(作者:冯仑风马牛)

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